Immobilien in Zwangsversteigerungen beeinflussen Wertgutachten

Etwa ein Viertel aller Immobilienmakler bestaetigen das niedrige Wertgutachten Immobilienverkauefe vereitelt hatten, so die Berufsvereinigung NAR (National Association of Realtors) (R).

Waehrend Zwangsversteigerungen typischerweise nicht zur Bewertung einer Immobilie herangezogen werden, machen diese doch etwa 40 Prozent aller Verkauefe in den US aus. In manchen Maerkten sind es sogar mehr als die Haelfte aller Transaktionen und macht eine Bewertung von Immobilien die nicht in einer Zwangsverteigerung sind, schwer.

Zusaetzlich verursacht eine neue Regelung die vorschreibt das Wertgutachten durch sogenannte Appraisal Management Companies bearbeitet werden oder vom Kreditgeber direkt vorgenommen werden, dass viele Gutachter ohne lokale Marktkenntniss die Bewertung vornehmen.

Zillow.com (eine Immobilienbeobachtende Institution) bestaetigt das Immobilien die sich nicht in einer Zwangsversteigerungssituation befinden fuer rund 30 Prozent mehr verkaufen als die Notverkaeufe. Eine Studie von Harvard Universiy's Joint Center for Housing Studies untersuchte 20 Jahre lang Immobilienverkauefe in Massachusetts und fand heraus das Immobilien die naeher als 100 Meter zu einem zwangsversteigerten Objekt gelegen sind etwa 1 Prozent an Wert verlieren.

Quelle: National Association of REaltors - USA Today.
www.usa-immobilienmakler.com

Brave new World - USA Immobilien fuer Visionaere

Silvesternacht, 31 Dezember 2009: Was wird 2010 fuer den USA Immobilienmarkt bringen? Die Optimisten sehen das Glas halb voll. Das Weihnachtsgeschaeft und der Einzelhandel verzeichnete Zuwaechse im Vergleich zum Vorjahr. US Hyphthekenzinsen sind guenstig wie lange nicht mehr und die Immobilienpriese in vielen Maerkten sind so niedrig das Fachleute diese als deutlich unterbewertet bezeichnen.

Die Pessimisten sehen das Glas halb leer. Zahlreiche Zwangsversteigerungen sind noch zu erwarten. In Florida ist etwa ein viertel aller Hypotheken in Zahlungsverzug oder sogar von der Zwangsversteigerung bedroht. Die Bedingungen der Banken um fuer einen Kredit zu qualifizieren haben sich erheblich verschaerft. Wenige potentielle Hauskaeufer qualifizieren fuer eine Hyphothek und so verlaeuft der Abverkauf des Inventars an Wohnobjekten eher schleppend.

So wo befinded sich der US Immobilienmarkt gegenwaertig? Meine Antwort ist "Kommt darauf an". Es kommt darauf an ob man Bargeld zum Einsatz bringen kann und auf welcher Seite der Transaktion man steht. Verkauefer haben es meist schwerer. Preise sind vielerorts niedrig und die Konkurrenz ist gross. Kauefer hingegen haben die qual der Wahl. Speziell kaufkraeftige Kunden mit Barvermoegen sind in der Lage Objekte weit unter Erstellungswert zu erwerben. Besonders Europaeische Kunden keoennen hier mit Wechselkursgewinn und niedrigem Preisnieveau ungeahnte Schnaeppchen machen. Falls ein Ferienhaus in Florida, die Penthauswohnung in Manhattan oder die Luxusvilla nahe dem Rodeo Drive in Los Angeles immer unerschwinglich war; heute sind diese etwas mehr in greifbare Naehe gerueckt. Wenn Sie einen Vorsatz fuers neue Jahr machen wollen, denken Sie ueber Ihr Immobilienportfolio nach. "Ich moechte eine erschwingliche Eigentumswohnung am Strand in Miami Florida finden" laesst sich derzeit leichter Umsetzen als ueberfluessige Pfunde abzuspecken oder das Rauchen aufzugeben. Die Frage ob Sie Ihre Ziele fuer naechstes Jahr verwirklichen hat vielleicht auch ein Stueckweit mit Ihren Zielen zu tun. Wir wuenschen Ihnen im Namen der Arbeitsgruppe Deutscher Immobilienmakler in den USA alles Gute fuer 2010 und hoffen das Ihre Traeume in Erfuellung gehen. Malte Strauss, www.usa-immobilienmakler.com

Zwangsversteigerungen treffen zunehmend Verbraucher mit guter Kreditauskunft

Washngton - 20. November 2009. Wie die Mortgage Banker Association vorraussieht wird die Welle der Zwangsersteigerungen zumindest bis in das naechste Jahr anhalten. Hohe Arbeitslosenzahlen in den USA bringen mehr Leute in Finanzielle Bedraengniss, druckt auf die Hauspreise und behindert die Rueckkehr eines gesunden Wirtschaftswachstum. Spaetester Indiz war ein Report vom Donnerstag der berichtet das ein steigender Anteil festverzinzlicher Hyphotheken von Familien in bisher stabilen finanziellen Verhaeltnissen in die Zwangsverteigerung faellt. Das stellt eine Trendwende gegenueber letztem Jahr dar, wo die Mehrzahl der in Bedraengniss geratenen Hausbesitzer Sogenannte "Sub-Prime" Hyphotheken hatten. Dies beschreibt Hyphothekenprogramme mit hoeherem Zinssatz der oft variabel ist und in einigen Faellen zu einer negativer Amortisation fuehren kann.

Der Bericht der Berufsvereinigung der Hyphothekenbanken attestiert das bei 14 Prozent der finanzierten Wohnimmobilien die Besitzer entweder in Verzug mit den Zahlungen waren oder sich bereits im Prozess einer Zwangsversteigerung befinden.

Nach drei Jahren sinkender Hauspreise konnten die Analysten im Sommer 2009 eine leichte Erholung des Immobilienmarktes sehen. Das schien ein hoffnungsvolles Licht auf die gesamtwirschaftliche Lage zu werfen. Analysten warnen allerdings vor Verfruehtem Optimismus. Zu viele zwangsversteigerte Immobilien werden noch auf den Markt kommen so das die Gefahr gegeben ist das es zu weiteren Einbruechen bei den Immobilienwerten kommen kann. Die Staaten die am meisten von der Kreise getroffen sind, sind Florida, Nevada, Kalifornien und Arizona. Zusammengenommen machen diese Staaten 43 % aller Zwangsversteigerungen aus. Die verbleibenden 57 % der Notverkauefe entfallen auf die restlichen 46 Staaten. Ein Viertel aller Hyphotheken in Florida sind in Verzug; gefolgt von Nevada wo etwa 23% aller Finanzierungen in Schwierigkeiten sind.

9 Banken Pleite an einem Tag

Neun Banken mussten die Pforten Schliessen am 30. Oktober 2009 was diesen Tag als Rekord fuer Bankenpleite in der US Geschichte markiert. Die gescheiterten Banken sind:

Noth Huston Bank, Houston TX
Madisonville State Bank, Madisonville TX
Citizens National Bank, Teague TX
Park National Bank, Chicago IL
Pacific National Bank, San Francisco CA
California National Bank, Los Angeles CA
San Diego National Bank, San Diego CA
Community Bank of Lemont, Lemont IL
Bank USA, N.A., Phoenix AZ

Das erhoeht die Anzahl der Bankpleiten in 2009 auf gegenwaertig 115. Im Vergleich zu den Vorjahren stellt sich die Statistik forgendermassen dar:
In 2008 gingen 26 Kreditinstitute unter, in 2007 waren es nur 3 und in 2005 und 2006 gab es gar keine Pleiten. Die Statistiken und mehr informationen kann man bei FDIC nachlesen http://www.fdic.gov/bank/individual/failed/bankist.html

Mehr Immobilien unter Vertrag

Wie Rismedia am 3 November 2009 berichtet sind seit acht Monaten die Verkaufszahlen fuer Immobilien ansteigend. Gemessen an den Immobilien unter Verkaufsvertrag (Pending sales) ist das der laengste Anstieg, seit die National Association of Realtor (R) in 2001 begann diese Zahlen zu dokumentieren. Der "Pending Home Sales Index" ist ein vorausschauender Indikator der auf Kaufvertraegen basiert, die im Septembermonat 2009 abgeschlossen wurden. Dieser stieg von August (103,8) um 6,1 % zu einem Level von 110,1 im September an. Im Vergleich mit September 2008 (90,9) ist hier ein Anstieg von 21,2% zu verzeichnen.

Lawrence Yun, der Wirtschaftsoekonom der National Association of Realtors (R) sieht das Momentum als durchaus verstaendlich. "Was wir hier sehen, ist das bestreben von Neukaeufern noch zu kaufen bevor ein Steuerprogramm fuer neue Hausbesitzer auslaeuft." Zur Zeit sind gesetzliche Bestrebungen in Gang, um dieses lukrative Steuerprogramm fortzusetzen.
Immobilienmakler Malte Strauss in Orlando sieht das Steuergeschenk der Regierung als wirkunksvolles Signal in die richtige Richtung. Viele Mieter sehen nun die Zeit als geeignet um den Einstieg ins Eigenheim zu wagen.

Die Maklervereinigung NAR schaetzt das etwa 3 Millionen Mieter nun finanziell in der Lage sind ein Eigenheim in mittlerer Preislage zu erwerben. "Solange Hauskaeufer sich nicht finanziell verausgaben und im finanziellen Rahmen bleiben, kann da ein nicht unerheblicher Kaeufermarkt erschlossen werden," sagt Yun.

Yun fuegt hinzu das kurzfristige Zahlen nicht ueberbewertet werden sollten. "Wir sind immer noch nicht aus dem Groebsten raus, weil ein Ueberangebot von Immobilien trotz der juengsten Verbesserungen immer noch auf den Markt drueckt." Eine Verlaengerung des staatlichen Steuergeschenks wuerde sicherlich helfen das Immobilieninventar abzubauen.

US Immobilienpreise im leichten Anstieg

Wie die Tageszeitung Orlando Sentinel berichtet sind die Preise fuer US Immobilien drei Monate in Folge angestiegen. Daten vom July 2009 zeigen Indizien fuer eine leichte Erholung des Marktes. Der Standard & Poor's/Case-Shiller home price index von 20 Ballungsgebieten in den USA stieg 1,2 Prozent im Vergleich zum Juni. Das entspricht einem jahreszeitlich korrigiertem Wert von 143,05. Zwar sind die Preise immer noch 13,3 Prozent niedriger als noch vor einem Jahr; der jaehrliche Preisverfall hat sich in allen 20 Staedten in den letzten 6 Monaten kontinuierlich verlangsamt.

"Wir erwarten eine weitere Steigerung, aber das ist bemerkenswert." schreibt Ian Shepherdson, Chief U.S. economist der High Frequency Economics. Er bestaetigt das der Index um eine Jahresrate von 8 Prozent in den drei Monaten von Mai bis July 2009 anstieg. Das ist die beste Performance seit Anfang 2006. Der Index liegt allerdings immer noch 33 Prozent unter dem Hoechstwert, der Mitte 2006 erreicht wurde.

Florida Immobilien Verkaufszahlen stiegen im Mai 2009

Die Verkaufszahlen fuer Gebrauchtimmobilien stiegen im Mai erneut and. Das ist ein konstanter Anstieg in den letzten neun Monaten (im Vergleich mit Vorjahreszahlen). Wie die Maklervereiningung FLorida Association of REaltors (R) ferner berichtet sind fuer das erste mal in langer Zeit die Preise im Vergleich zum Vormonat leicht gestiegen. Die Verkaufszahlen sind im letzten Monat um 16 % angestiegen mit 13.921 verkauften Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Florida. Der Wirtschaftsfachman Dr. Sean Snaith von der University of Central Florida's Institute of Economic Competitivness bestaetigt dass die gestiegenen Verkaufszahlen in Einfamilienhauesern und Eigentumswohnungen ist ein Trend den wir seit mehreren Monaten beobachten konnten. Was neu ist in den Kuerzlich veroeffentlichten Daten, ist die Tatsache das das Preisniveau sich zu festigen scheint. Waehrend ein Preislicher Aufschwung in einem einzelnen Monat noch kein deutlichen Trend macht, es ist doch immerhin ein Lichtschweif am Horizont in Bezug auf Immobilienwerte. Nur wenn der Preisverfall aufhoert koennen wir mit Ueberzeugen attestieren das der Immobilienmarkt isch stabilisiert hat. Die Verkaufszahlen sind angestiegen zu einem Niveau das wir seit 2006 nicht mehr beobachted haben. Allerdings gilt es noch zahlreiche Huerden zu ueberspringen um die Konjunktur wieder anzukurbeln. So wie die Kreditmaerkte wieder auftauen wird die Erholung des Immobilienmarktes nach sich ziehen.

Der Mittelwert fuer Gebrauchtimmobilien in Florida liegt derzeit bei $ 144.400 in Vergleich zum Vorjahresmonat mit $ 203.800, was einem Preisverfall von 29% entspricht. Im Vergleich, der nationale Durchschnitt im April 2009 liegt bei $ 169.800 was einem Verfall von 14,9 % entspricht.

Zufolge einer Einschaetzung der Berufsvereinigung NAR (National Association of Realtors (R)), hat sich das Konsumentenverhalten Positiv entwickelt. "Eine neue Steuerersparnis fuer Erstkaeufer zeigt Auswirkungen im Markt." so der NAR Chief Economist Lawrence Yun. "Da Kaeufer bis zum 30. November den Kauf getaetigt haben muessen um in den Genuss der Steuerersparnis zu kommen, erwarten wir einen Anstieg der Aktivitaet im Markt."

Amerikaner ziehen dahin, wo die Arbeitsplätze sind

Der US amerikanische Immobilienmarkt ist im Umbruch begriffen. Zuwanderungszahlen in den nordamerikanischen Ballungsgebieten haben sich in den letzten Jahren verschoben. Gegenden mit steigenden Lebenshaltungskosten und niedrigeren Beschäftigungszahlen haben zum Teil mit einem negativen Bevölkerungswachstum zu kämpfen. Andere Gegenden profitieren von der Abwanderung und haben einen stetigen Strom an Zuwanderern zu verzeichnen. Florida verzeichnet generell leicht veringerte Zuwanderungstendenzen. In Zentralflorida (die Gegend um Orlando) haben sich die Zuwanderungszahlen von rund 2,8% in 2006 auf 1,7% reduziert. Daytona Beach hatte ein Wachstum von 0,9% von Juli 2006 zum gleichen Monat in 2007. Melbourne und Palm Bay hatte einen Bevölkerungszuwachs von 0,8%, so berichtete ein statistischer Regierungsbericht. Miami und Fort Lauderdale im Süden des Sonnenstaates Florida verlor 2.200 Einwohner in dem Zeitraum von 2006 zu 2007. Allerdings finden sich in Florida auch deutliche Gewinner der „Völkerwanderung“. Palm Coast begrüßte 6.000 neue Einwohner was einer 7,2% Steigerungsrate entspricht. Lakeland hatte eine Wachstumsrate von 3 % was einem Anstieg von 17.000 neuen Einwohnern entspricht.

Auf nationalem Niveau haben folgender Städte die meisten Einwohner zugelegt:

• Dallas/Ft. Worth/Arlington - Texas + 162.250 (2,7%)
• Atlanta/Sandy Springs/Marietta – Georgia +151.063 (2,9%)
• Phoenix/Mesa/Scottsdale – Arizona +132.513 (3,3%)
• Houston/Sugar Land/Baytown – Texas +120.544 (2,2%)
• Riverside/San Bernardino/Ontario – Kalifornien + 86.660 (2.2%)