Brave new World - USA Immobilien fuer Visionaere

Silvesternacht, 31 Dezember 2009: Was wird 2010 fuer den USA Immobilienmarkt bringen? Die Optimisten sehen das Glas halb voll. Das Weihnachtsgeschaeft und der Einzelhandel verzeichnete Zuwaechse im Vergleich zum Vorjahr. US Hyphthekenzinsen sind guenstig wie lange nicht mehr und die Immobilienpriese in vielen Maerkten sind so niedrig das Fachleute diese als deutlich unterbewertet bezeichnen.

Die Pessimisten sehen das Glas halb leer. Zahlreiche Zwangsversteigerungen sind noch zu erwarten. In Florida ist etwa ein viertel aller Hypotheken in Zahlungsverzug oder sogar von der Zwangsversteigerung bedroht. Die Bedingungen der Banken um fuer einen Kredit zu qualifizieren haben sich erheblich verschaerft. Wenige potentielle Hauskaeufer qualifizieren fuer eine Hyphothek und so verlaeuft der Abverkauf des Inventars an Wohnobjekten eher schleppend.

So wo befinded sich der US Immobilienmarkt gegenwaertig? Meine Antwort ist "Kommt darauf an". Es kommt darauf an ob man Bargeld zum Einsatz bringen kann und auf welcher Seite der Transaktion man steht. Verkauefer haben es meist schwerer. Preise sind vielerorts niedrig und die Konkurrenz ist gross. Kauefer hingegen haben die qual der Wahl. Speziell kaufkraeftige Kunden mit Barvermoegen sind in der Lage Objekte weit unter Erstellungswert zu erwerben. Besonders Europaeische Kunden keoennen hier mit Wechselkursgewinn und niedrigem Preisnieveau ungeahnte Schnaeppchen machen. Falls ein Ferienhaus in Florida, die Penthauswohnung in Manhattan oder die Luxusvilla nahe dem Rodeo Drive in Los Angeles immer unerschwinglich war; heute sind diese etwas mehr in greifbare Naehe gerueckt. Wenn Sie einen Vorsatz fuers neue Jahr machen wollen, denken Sie ueber Ihr Immobilienportfolio nach. "Ich moechte eine erschwingliche Eigentumswohnung am Strand in Miami Florida finden" laesst sich derzeit leichter Umsetzen als ueberfluessige Pfunde abzuspecken oder das Rauchen aufzugeben. Die Frage ob Sie Ihre Ziele fuer naechstes Jahr verwirklichen hat vielleicht auch ein Stueckweit mit Ihren Zielen zu tun. Wir wuenschen Ihnen im Namen der Arbeitsgruppe Deutscher Immobilienmakler in den USA alles Gute fuer 2010 und hoffen das Ihre Traeume in Erfuellung gehen. Malte Strauss, www.usa-immobilienmakler.com

Immobilienverkauf in Florida im Anstieg

Orlando, Florida - September, 2009 - Wie die Berufsvereinigung der Immobilienmakler in Florida (FAR) berichtet hat sich die Verkaufsaktivitaet in den letzten 12 Monaten stetig gesteigert. Im Verleich mit dem Vorjahresergebnis hat sich im August die Verkaufsaktivitaet um 28 Prozent gesteigert. (13.850 verkaufte Wohnungen und Haeuser im August 2009 im Vergleich zu 10.813 Immobilienverkaeufen im August letzten Jahres)

Fuer ein Jahr sind die Verkaufszahlen von Gebrauchtimmobilien angestiegen berichtete die Praesidentin der Florida Realtors(R) Association Cynthia Shelton. "Das sind vielversprechende Neuigkeiten, und waehrend es den Beginn einer Gesundung des Immobilienmarktes anzeigt, braucht es noch ein wenig Zeit um das bestehende Inventar and erhaeltlichen Immobilien abzubauen." Sheldon plaediert fuer die Verlaengerung eines Steuerprograms das ein Steuergeschenk von bis zu $ 8000 fuer neue Hausbesitzer vorsieht. Dieses Programm wird Ende November 2009 auslaufen und hat einen positiven Einfluss auf die Verkaufszahlen bewirkt.

Der Mittelwert im Verkaufspreis lag in Florida bei $ 147.400 (ein Jahr zuvor war die Mittelwert noch bei $ 188.500) Analysten der Berufsvereinigung National Association of Realtors(R) sehen die Anzahl an Zwangsversteigerungen und Notverkauefen als Ursache einer Verzerrung der Statistiken, da diese Objekte typischerweise mit erheblichen Preisnachlaessen verkauft werden. Der Mittelwert stellt den mittleren Wert aller verkauften Objekte dar. Die Haelfte der Objekte verkaufen sich fuer mehr, und die andere Haelfte wird fuer weniger verkauft.

Amerikaweit lag der Mittelwert im August 2009 bei $ 178.300 was einem Preisverfall von 14,6 % entspricht vergleicht man die Zahlen mit dem Vorjahr. In Massachusetts lag der Mittelwert im July 2009 bei $ 310.000, in Kalifornien war er bei $ 285.480, in Maryland $ 273.769 und in New York lag dieser bei $ 205.000.

"Die Zeichen deuten auf eine positive Entwicklung hin", so die juengste Vorausschau des Chief Economist Lawrence Yun, seines Zeichens Wirschaftwissenschaftler der National Association of Realtors(R). "Die Verkaufszahlen werden weiter steigen im vierten Quartal diesen Jahres". Allerdings warnt Yun das die Verkaufszahlen im ersten Quartal 2010 voruebergehend zureuckgehen werden, falls das Steuerprogramm fuer neue Hausbesitzer nicht verlangert wird. Auf alle Faelle erwartet Yun einen Anstieg der Verkaufszahlen im zweiten Quartal naechsten Jahres.

Komerzielle Immobilie Galax, Virgina

Dieses Lagerhaus ist komplett renoviert und bezugsfertig fuer die verschiedensten Komerziellen Nutzungsarten. (Warehouse etc.)
Klimaanlagen, neu versiegelte Holzböden, elektro neu, Fenster + Tore neu, Anstriche innen und aussen neu, Dachbelag neu, Alarm gesichert, absolut trocken - keine muffigen Gerüche, viele Parkplätze, die Gangway zum nächsten Gebäute, am 1. Stock, ist in der mitte verschlossen, Toilette im Paterre, Nutzungsflaeche 12.000 Quadratfuss, Preis US$ 269.900

Miami Immobilienmarkt interessant fuer Investoren

Dear Immobilienmarkt bringt gute Investitionsmoeglichkeiten fuer Auslaendische Investoren. Hier ein Bericht vom Lokalfernsehen der zeigt das Urlauber vermehrt statt Andenken lieber Immobilien erwerben. Hier der Beitrag:



Hier der direkte Link zum Video: http://www.youtube.com/watch?v=CtNIH32edQ4

Immobilienmarkt in Zentralflorida zeigt Aufschwung

Die Verkaufszahlen im Immobilienbereich im Grossraum Orlando, Florida zeigen eine deutlich aufsteigende Tendenz. So berichtet die Berufsvereinigung der Immobilienmakler in Orlando (ORRA) einen 47.59 % Anstieg der Verkaufszahlen fuer Maerz 2009 gegenueber dem Vorjahr. ( Das entspricht 1.120 verkauften Immobilien in 2008 und 1.653 Ojekten die im Maerz 2009 den Besitzer wechselten) Auch das inventar scheint sich leicht abzubauen. In Maerz 2009 verzeichnete die Maklervereinigung 21.448 verfuegbare Immobilien wogegen im Vorjahr noch 25.472 Objekte zu haben waren. "Die Schwemme der Zwangsversteigerungen wird noch in den kommenden Monaten fuer Nachschub auf dem Markt sorgen, so duerfte es zu einer wirklichen Verknappung in den naechsten Monaten kaum kommen", so der lokale Immobilienfachman Malte Strauss. Allerdings zeigt der Anstieg in der Verkaufsaktivitaet das Investoren die Preislage als durchaus attraktiv bewerten. "Zunehmend europaeische Kauefer nutzen den guenstigen Einstieg und legen sich US Immobilienwerte zu." so Strauss. Die Arbeitsgruppe Deutscher Immobilienmakler in den USA verzeichnete einen deutlichen Anstieg an Anfragen in den letzten Wochen und Monaten. Das Orlando neben Miami, Ft. Lauderdale und der Westkueste bei den Deutschen am besten im Kurs steht, scheint nicht verwunderlich. Diese Orte gehoeren auch zu den beliebtesten Ferienzielen der Teutonen. Da liegt es nahe, dass sich viele ein privates Stueck vom Paradis sichern wollen. Das durchaus attraktive Angebot an Ferienvillen macht es leicht, ein geeignetes Objekt fuer (fast) jeden Gelbeutel zu finden. Anfragen zum Thema Immobilienkauf koennen Sie gerne an die Arbeitsgruppe schicken. Wir leiten diese dann an den entsprechenden zustaendigen Kollegen vor Ort weiter. http://www.usa-immobilienmakler.com/info/immobiliensuche.html

US Hyphothekenmarkt ist vorsichtig

Die anhaltende Krise im US Hypothekenmarkt hat sich nachhaltig auf die Verfügbarkeit von Finanzierungen ausgewirkt. Besonders im "Non-Conforming" Hypothekenmarkt ist es eng berichten Fachleute. Dies sind Hypotheken die sich nicht auf dem Finanzmarkt durch Fannie Mae und Freddie Mac weiterverkaufen lassen. Die Non-Conforming Loans oder auch Portfolio Loans werden meist von der Bank für die Laufzeit des Kredits gehalten weil diese sich momentan kaum im Finanzmarkt verkaufen lassen. Investoren sind vorsichtig und gehen da lieber auf Nummer sicher. Entscheidungsträger tun sich schwer die Risikolage realistisch abzuschätzen. So ist die benötigte Anzahlung bei so genannten Jumbo Krediten (Hypotheken für Objekte über $ 410.000) meist auf mindestens 20% angestiegen. Europäische Käufer stehen am besten mit einem Barkauf dar. Bei den so genannten foreign investor loans (also Hypotheken für nicht-Amerikanischer) sieht es düster aus. Kaum eine Bank verleiht Geld an Ausländer die kein Visa haben und das Haus nicht als permanenten Wohnsitz benutzen. Bei den wenigen Banken die solche Programme im Angebot haben ändern sich die Bedingungen ständig. Wer in der glücklichen Situation ist über genügend Barvermögen zu verfügen oder der sich eine Finanzierung im Heimatland besorgen kann steht gut da. Bei dem derzeitigem Engpass in der Finanzierung sind besonders in den von Touristen bevorzugten Gebieten erstaunliche Schnäppchen zu machen. Phönix Arizona, Orlando Florida und Las Vegas Nevada sind nur einige Orte wo sich der Einstieg in die Ferienimmobilie besonders lohnt. Es gibt da Gelegenheiten wo man eine Ferienimmobilie erwerben kann die sich neben der Eigennutzung auch noch vermieten lässt. Damit schafft man positiven cash flow und kann mit dem Zweithaus noch zusätzlich eine gute Rendite erwirtschaften. Spezialisierte Dienstleister helfen bei der Vermietung und kümmern sich um Reinigung und Pflege des Ferienhauses. Immobilienfachmann Strauss sieht die derzeitige Auslastung in den beliebten Ferienanlagen um Orlando im Sonnenstaat Florida als recht gut. "Vermietagenturen berichten von einer 55% bis 95% Mietauslastung der einzelnen Objekte mit einem durchschnittlichen Buchungsvolumen von ungefähr 70% für das Jahr 2008. Ein Ferienhaus in Zentralflorida mit 3 bis 4 Schlafzimmern und eigenem Pool bringt zwischen 800 und 1500 US Dollar pro Woche. Selbst nach Abzug von Kosten für Umlagen, Steuern und Versicherung lässt sich damit mit den derzeit günstigen Kaufpreisen eine recht gute Rendite machen." Neben finanziellen Aspekten bietet eine Ferienimmobilie immer noch die Möglichkeit der Selbstnutzung. Welche andere Wertanlage stellt zudem noch ein Urlaubsziel dar? Wer also nach mittel- oder langfristigen Investitionen sucht und keinen Finanzierungshebel einsetzen möchte, kann hier im US Immobilienmarkt durchaus attraktive Einstiegsmöglichkeiten finden.

Reihenhaus in Sarasota Florida

Diese Reihenhaus in Sarasota ist in der Nachbarschaft von Village Walk und Palmer Ranch. Diese exklusive Nachbarschaft ist eine so genannte "Gated Community" mit vielen Annehmlichkeiten. Sie finden hier Tennisanlagen, Fitnesscenter, zwei beheizte Freischwimmbäder mit Clubhaus, Restaurant, Andenkenladen und Tankstelle. Diese Immobilie wird für $ 218.000 angeboten und bietet neben 3 Schlafzimmern 3 Badezimmer und etwa 150 Quadratmeter Wohnfläche. Der Blick auf den idyllischen Teich ist natürlich im Preis inbegriffen. Die Lage ist ideal und nahe zum Sarasota Square Mall, Restaurants, Kino und zum Strand. Das Haus ist bis zum Juli 2009 vermietet und kann danach entweder Wahlweise weiter als Mietobjekt oder zur Eigenutzung dienen. Nähere Angaben erhalten Sie auf Anfrage http://www.usa-immobilienmakler.com/info/immobiliensuche.html

Orlando Florida zeigt verstärkte Immobilienverkäufe

Für den Monat Oktober hat die Regionalabteilung der Berufsgenossenschaft der Makler (ORRA – Orlando Regional Realtor Association) einen Anstieg der Verkaufsaktivitäten zu verzeichnen. Dabei sind die Verkaufszahlen von 1.090 im Oktober 2007 auf 1.199 für den Oktober diesen Jahres angestiegen. Die schwebenden Verkaufstransaktionen zeigen mit 3.316 einen deutlichen Aufwärtstrend für die Zukunft. Analysten sehen in dem 72.43% Anstieg einen guten Indikator für die Marktentwicklung in den kommenden Monaten. Immobilienfachman Malte Strauss warnt allerdings davor, die statistischen Zahlen ohne den begleitenden Kontext zu sehen. “Zur Zeit haben wir einen grösseren Anteil an Verkaufen von Immobilien in Zwangsversteigerung. Diese Situation verzögert oft einen schnellen Abschluss und baldigen Notartermin. Bestehende Verkäufe brauchen nun oft 2 oder 3 Monate bis der Grundbucheintrag erstellt wird. Dies wäre bei normalen Verkäufen eine Sache von ein paar Wochen.” so Orlando Immobilienmakler Strauss. “Also sind die ansteigenden Zahlen bei den Objekten unter Vertrag zumindest zum Teil auf Verzögerungen bei der Abwicklung zurückzuführen.”

Die Preise sind eher niedriger als letztes Jahr. Der Mittelwert bei den Immobilien liegt bei US$ 178.000 für 2008 im Vergleich zu immerhin $ 235.000 für den gleichen Monat letzten Jahres. Verstärkt junge Familien die sich ihre erste Immobilie zulegen, nutzen die Gunst der Stunde um einen preiswerten Einstieg ins Eigenheim zu finden. Es sind gegenwärtig 18.127 Einfamilienhäuser zum Verkauf in dem Großraum um Orlando angeboten. Das ist 1,544 weniger (7,85%) als letztes Jahr. Eigentumswohnungen sind mit 4.365 erhältlichen Objekten zu verzeichnen, während 2.165 Reihenhäuser laut MLS Datenbank nach einem neuen Besitzer suchen.

Gewerbeimmobilien unter Druck

Die Unruhe im Hypothekenmarkt hat viele kommerzielle Immobilienverkäufe verzögert oder gar verhindert. Die derzeitig schwache US Konjunktur zeigt Auswirkungen auf Basiswerte im Immobiliensektor. Lawrence Yun, der führende Wirtschaftswissenschaftler der US Maklervereinigung National Association of Realtors ® bestätigte anlässlich der 2008 Realtors ® Conference & Expo in Orlando das mit Ausnahme von Mehrfamilienwohnbauprojekte, der Verlust an Arbeitsplätzen den Bedarf und Gewerbeimmobilien verringert. Es ist in vielen Märkten mit einem Rückgang an Mieteinnahmen zu rechnen. Leerstand ist im Anstieg und die Fertigstellung von Neubauprojekten wird sich der verringerten Nachfrage anpassen.

Yun bestätigte das die Finanzkrise den kommerziellen Immobilienmarkt härter trifft als den privaten Wohnungsmarkt. “Selbst solide Transaktionen in stabilen Märkten mit Käufern die über gute Kreditqualifikationen verfügen wurden beeinträchtigt.” führte Yun an. “ Die Verfügbarkeit von Hypotheken muß wieder einfacher werden, aber wir haben einen langen Weg vor uns bis es wieder zur Normalisierung kommen kann. Zusätzlich ist bei der Krediterneuerung mit einem Anstieg von Zinsen zu rechnen.” In Einzelfällen führt die ökonomische Lage zur Unterbewertung von Gewerberaum.

Doug Duncan, der leitende Witschaftsexperte des amerikanischen Kreditriesen Fannie Mae, sieht die Überschuldung von Finanzinstitutionen als Hauptursache die zu einem Zusammenbruch des Kreditwesens in Wall Street führte. “Zentralbanken arbeiten weltweit zusammen wie nie zuvor an der Stabilisation des Kreditwesens.” Duncan prognostiziert das Kommerzielle Immobilienfonds eine bessere Chance haben sich zu erholen als Hypothekenwerte aus dem Privatwohnbau weil eine Rueckkopplungseffekt entsteht. “Basierend on Performance Rating ist da ein incentive gute Ergebnisse zu liefern,” sagt Duncan. Ein Resultat dieser Schwierigkeiten ist ein Rückgang des Verkaufsvolumen der Gewerbeimmobilien um 70 Prozent vom zweiten Quartal 2007 zum gleichen Quartal in 2008. Yun hat folgende Prognosen für die Marktgebiete Büroflächen, Industrie, Verkaufsflächen, und Mehrfamilienwohnbauprojekten.

Büroflächen

Der Verlust an Arbeitsplätzen reduziert den Bedarf an Büroflächen. Leerstand in diesem Bereich wird von derzeit 12,9 % laut Yun auf 14,4 % im Zweiten Quartal 2009 ansteigen. Jährlicher Anstieg an Miete wird in 2008 vorraussichtlich 3,2 % betragen. In 2009 is ein Rückgang um 0,4% zu erwarten. Neuvermietung (Net absorbtion) von Büroflächen in 57 verschiedenen US Märkten die statistisch erfasst werden sind etwa 1,36 Millionen Quadratmeter in 2008. Erwartet werden etwa 1 Millionen Quadratmeter Neuvermietung in 2009.

Industrieobjekte

Eine gesunde US Exportbilanz hat die verringerte Nachfrage nach Industriellen Immobilien und Fertigungstandorten ausgeglichen. In dem derzeitigen weltwirtschaftlichen Klima könnte die Nachfrage nach US Waren geschwächt werden. Der relativ niedrige Dollarkurs hat sich positiv auf den Export ausgewirkt. Leerstand soll von 9,9 % im Zweiten Quartal 2008 auf vorraussichtlich 10,8 % ansteigen. Der Mietanstieg war für 2008 mit 1,1% und wird für 2009 mit 1% erwartet. Ein klarer Trend ist zu verzeichnen in dem Bedarfsgerecht gebaut wird um den Ansprüchen des Mieters gerecht zu werden. Viele veraltete Bauten stehen leer.

Verkaufsflächen

Konsumenten werden weiterhin weniger Geld ausgeben welches den Einzelhandel negativ beeinflussen wird. Leerstand wird sich von 9,7 % im zweiten Quartal 2008 auf 10,4 % in 2009 ansteigen. Der Mietanstieg ist mit 1,2 % für 2008 geschätzt, in 2009 sollen Mieten sich um 0,9 % verbilligen.

Mehrfamilienwohnbauprojekte

Der Vorausschau im Mietwohnbereich bleibt weiterhin positiv. Viele Mieter sind derzeit nicht in der Lage ein Eigenheim zu erwerben und bleiben auf Mietwohnraum angewiesen. Der Leerstand in zweiten Quartal 2008 betrug 5,4% und wird auf 5,9 % in 2009 eingeschätzt. Die Durchschnittsmiete ist etwa um 3,9 % in 2008 gestiegen. Für das kommende Jahr erwartet Wirtschaftsexperte Jun einen Anstieg von 4 %.

Neues Ferienhaus im Bankbesitz

Die Welle der Zwangsversteigerungen in Staaten wie Florida, Kalifornien und Nevada hat auch seine Sieger. Interessierte Kauefer koennen jetzt interesannte Objekte zum Discountpreis erwerben. Hier zum Beispiel ein Ferienhaus nahe dem beliebten Touristenziel Orlando, Florida welches sich als Neubau im Mai 2007 fuer US$ 317.000 verkauft hatte. Der Käufer geriet in finanzielle Schwierigkeiten und verlor das neue Haus in der Zwangsversteigerung. Nun bietet es de Bank für weniger als die Hälfte zum Vorzugspreis von $ 147.900 an. Das Haus ist in absolutem Neuzustand und wurde bisher nicht bewohnt. Es hat einen eigenen Pool, 4 Schlafzimmer, 2 Bäder und eine Doppelgarage. Das Haus ist in einer Ferienanlage nahe den Disney Freizeitparks und eignet sich zur Vermietung an Feriengäste. Für vergleichbare Objekte zahlen Touristen zwischen $ 120 und 150 pro Nacht. Dieses Haus bracht Kuechengeräte für etwa $ 3.000 und Mobiliar und Ausstattung für etwa $ 15.000 - 18.000 um vermietbereit zu sein. Zahlreiche Vermietagenturen in der Gegend kümmern sich um die Pflege und Verwaltung von Ferienhäusern. Finanzierung einer solchen Immobilie ist möglich mit etwa 30 - 40% Anzahlung. Anfragen zu diesem und anderen Objekten können Sie gerne an die Arbeitsgruppe richten.

Finanzierung in den USA mit deutlich mehr Dokumentation

Durch die Bankenkrise wird bei der Finanzierung von Ferienimmobilien in den USA mehr nachgefragt. Konnte man als Deutscher in den vergangenen Jahren US-Immobilien mit recht wenig Dokumentation und 25% Eigenkapitalanlage bequem finanzieren, braucht es nun sehr viel mehr Papiere und Eigenkapital um zu der ersehnten Bankzusage zu gelangen. Hier sind einige der typischen Dokumente und Regelungen die es zu beachten gilt. Es ist zu bemerken, dass diese Erfordernisse sich von Tag zu Tag ändern können. Diese Aufstellung wurde von einem Finanzierungsspezialist am 12 September 2008 erstellt. Fragen Sie Ihren Makler also nach dem letzten Stand der Dinge bevor Sie sich zu einem Besuch in Amerika entschließen.

Typ des Programms: Stated Income for Foreign Nationals (Programm mit Gehaltsangabe ohne Ueberpruefung fuer Ausländer)
Maximal 60% Hypothek mit 40% Anzahlung

Sie brauchen:
1: Schufa Auskunft durch International Credit Reporting (Wird erteilt durch das Büro in Jacksonville, Florida)
2: Angaben vom Steuerberater mit Angaben zum Einkommen der letzten 2 Jahre plus Angaben von diesem Jahr bis zum gegenwärtigem Datum. Jeweils mit Angaben der Dauer der Beschäftigung in der entsprechenden Position.
3: Drei Schreiben von Banken oder anderen Finanzinstitutionen mit Bestätigung eines Geschaeftsverhaeltnisses und dem Hinweis das die Geschäftsverbindung in gesicherter Situation ist. Also keine überfälligen Zahlungen.
4: Drei Monate der letzten Kontoauszüge die zeigen das genug Geld zum Kauf da ist.
5: 24 Monate Reserve in der Bank in dem jeweiligen Staat um die Hypothekenzahlungen für 24 Monate leisten zu können. Abbuchungsauftrag muss erteilt werden fuer die monatlichen Zahlungen.
6: Kopie von Pass und Führerschein
7: Kopie einer Geschäftslizenz (Falls zum Beispiel notwendig um ein Ferienhaus gegen Bezahlung zu vermieten)
8: Hypotheken können als Festrate oder mit flexiblem Zins abgeschlossen werden.
9: Maximal Hyphothek in diesem Programm $ 1 Millionen
10: Bei Eigentumswohnungen wird bis zu 55% vom Wert beliehen
a: Nicht mehr als 20% der Wohnungen in Komplex darf vermietet sein
b: 80% der Wohnungen müssen verkauft oder reserviert sein.
c: mindestens 30% der Wohneinheiten muss vom Bauträger in Privatbesitz übergegangen sein d: Rate der Zwangsversteigerung kann nicht mehr als 9% der Einheiten sein
e: Maximum 33% der Wohneinheiten darf 30 Tage spät sein mit der Zahlung der Gebäudeanlagen an die Miteigentuemergemeinschaft.
f: Maximum 25% der Wohneinheiten darf 60 Tage spät sein mit der Zahlung der Gebäudeumlagen an die Miteigentuemergemeinschaft.

11: Die Bank finanziert keine Eigentumswohnungen die als Hotelbetrieb geleitet werden.
12: In ländlichen Gebieten mit weniger als 50,000 Einwohnern wird 5% mehr Eigenkapital verlangt.
13: Dieser Finanzierer bietet keine tilgungsfreien Hypotheken mehr an. (Sogenannte Interest only Programme)

Falls Sie also planen Ihre Immobilie mit US Banken zu finanzieren, starten Sie den Antragsprozess bevor sie sich für die Immobilie entschieden haben. Natürlich benötigt die Bank noch andere Dokumente, die in Verbindung mit dem Kauf stehen. Es wird ein Wertgutachten verlangs, Manchmal eine Gebäudeinspektion und in den meisten Fällen eine Landvermessung um sicher zu gehen, das das Objekt nicht in einem Ueberschwemmungsgebiet ist. Vor dem Notartermin wird dann noch vom Notar eine Suche im Grundbuchamt (Public Records) durchgeführt um sicherzugehen, dass keine Ansprüche Dritter an der Immobilie bestehen. In "The Big Easy" werden Dinge inzwischen ernster genommen. Die Finanzdienstleister scheinen sich auf ein altes Motto zurückbesinnen "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser".

US Regierung sucht Kontrolle der Hyphothekenriesen Fannie Mae und Freddie Mac

Seit 7. September ist es offiziell. Die US Regierung übernimmt die Hypothekenriesen Fannie Mae und Freddie Mac. Diese beiden US-Institutionen sind die größten Hyphothekenrückversicherer in den USA und halten einen grossen Anteil der US amerikanischen Hypotheken. Die Weltweite Immobilienkrise und insbesondere die Schwemme von Zwangsversteigerung in den Staaten hat die Finanzgiganten in Bedrängnis gebracht. Finanzexperten befürchteten den Zusammenbruch der US Konjunktur falls die Regierung nichts unternehmen würde um die beiden Unternehmen zu retten. Fachleute wie Kimbrough Gray sehen mit der Übernahme eine Chance der Regierung die Zinshöhe bei den Hypotheken besser zu steuern. Verschiedene Absenkungen des Leitzinses der letzten Monate hatte zwar Auswirkungen bei den kurzfristigen Anleihen aber nicht im langfristigen Hypothekenmarkt. Mit direkter Kontrolle durch die Regierung sieht Gray nun eine Chance dass die Hypothekenzinsen sinken was natürlich den Immobilienerwerb für viele Familien in den USA vereinfachen wird. Niedrigere Zinsen sind mit niedrigeren monatlichen Kosten gleichzusetzen und das würde dem Markt die notwendige Dynamik für eine Gesundung geben, prophezeit Gray. Auch haben sich die Bedingungen zur Bewilligung von Hypothekenfinanzierungen deutlich verschärft. Eine direkte Einflussnahme der Regierung könnte hier zur Erleichterung und Vereinfachung des Bewilligungprozess fuhren.

Ferienparadies für Golf Enthusiasten

An der Westküste Florida's bietet ein neueres Wohngebiet ideale Spielbedingungen für den Golfer. Die in Fort Myers gelegene Anlage "River Hall Coach Homes" ist nun zum besonders günstigen Preis zu haben. Der Bauträger hat die Preise deutlich gesenkt um Investoren den Einstieg schmackhaft zu machen. Ein Haus mit 222 Quadratmetern Wohnfläche kostete ursprünglich $ 411.000 und ist nun für $ 222.000 angeboten. Die Lage direkt gegenüber der Pool Anlage mit Blick auf den See macht dieses Reihenhaus natürlich noch interessanter. Ein anderer Grundriss mit 211 Quadratmetern ist für $ 199.000 erhältlich. Der Bauträger hat ein besonderes Angebot für schnell entschlossene Investoren (bis Ende August 2008) bei dem die Mitgliedschaft im Golf Club für 3 Jahre im Preis eingeschlossen ist. Wer also das nützliche mit dem Angenehmen verbinden möchte kann mit einem vielversprechenden Investment auch ein paar Runden Golf unterbringen. Für nähere Informationen emailen Sie uns einfach. Wir haben Deutschsprachige Immobilienmakler für Sie vor Ort. Unsere Makler Dienstleistungen sind kostenfrei für den Käufer.

http://www.usa-immobilienmakler.com/info/immobiliensuche.html

San Franzisco Wertgutachter empfiehlt Immobilienkauf

Der US Immoblienmarkt ist vielerorts günstig wie lange nicht mehr. Der offizielle Steuerbewerter von Contra Costa County in Kalifornien Gus Kramer empfiehlt potentiellen Immobilien Investoren die Gunst der Stunde zu Nutzen und in San Francisco den Einstieg in den Immobilienmarkt vorzunehmen. Als Fachmann für Immobilienwerte ist er der Leitende Verantwortliche im Landkreis der die Bewertung der Immobilien für die Steuerfestsetzung vornimmt. Seit 1995 ist er in dieser Position tätig und sagt, dass er niemals vorher mehr davon überzeugt war das nun die richtige Zeit wäre um in den Markt einzusteigen. Er rät jedem, der sich mit dem Gedanken einer Immobilieninvestition trägt, nun zuzuschlagen. Seiner Ansicht nach sinken die Werte vielleicht noch ein wenig niedriger bis zum Jahresende 2008. Allerdings warnt er das die allgemeine Angst vor Inflation den Hypothekenmarkt negativ beeinflussen könnte und dann die Finanzierung teurer werden würde. Gus Kramer führt in dem Artikel Beispiele an von Immobilien in San Francisco Vororten auf der Ostseite der Bay area die um 30 bis 40% billiger zu haben sind als dies noch vor einiger Zeit möglich war. Zum Beispiel ist ein altes Haus mit 2 Schlafzimmern und einem Badezimmer in dem Ort Antioch für $ 129.000 zu haben. Exklusive Eigentumswohnungen in Martinez sind mit $ 350.000 bis 400.000 angeboten. Preise sind teilweise auf einem Niveau wie es 1998 bis 2000 war, bevor der große Boom einsetzte. Kramer Sieht den Markt auf dem Weg der Gesundung. Scherzhaft fügt er hinzu: "Ich bin mir so sicher das die Immobilienwerte ansteigen, ich verspreche Ihnen das falls der Markt nicht an Wert gewinnt werde ich den Steuerwert Ihrer Immobilie nicht heraufsetzen." Unter diesem Link finden Sie den Artikel im Orginal http://www.contracostatimes.com/ci_10281259

Zwangsversteigerung von Ferienhäusern ab $ 70.000

Zur Zeit bieten sich gute Investitionsmoeglichkeiten im US Immobilienbereich bei Zwangsversteigerungen. Es gibt einige Objekte die sich im Bankbesitz befinden oder zur Zeit in der Zwangsversteigerung sind. Kurz entschlossene Investoren koennen hier Reihenhauser ab etwa $ 70.000 (etwa 48.000 Euro - Stand Aug. 24, 2008) erwerben. Diese sind fuer die Vermietung an Feriengaeste geeignet und koennen so fuer zusatzliches Einkommen sorgen, waehrend der Zeit wo diese nicht privat genutzt werden. Diese Reihenhaueser befinden sich in der Gegend um Orlando Florida, eines der beliebtesten US Ferienziele. Mieteinnahmen fuer solche Objekte sind abhaengig von Lage und Groesse sowie der Saison und gehen von $ 500 bis 1000 pro Woche. Wer Bar kauft ohne eine Finanzierung zu benoetigen hat sehr geringe Erwerbsnebenkosten. Typischerweise betragen diese einige Hundert Dollar. Die Maklerprovision wird meist von der Bank oder dem Verkauefer getragen. Wenn gewuenscht kann mit etwa 40 % Anzahlung relativ problemlos finanziert werden. Die Nebenkosten betragen dann etwa 3-5% vom Kaufpreis. Wen es also nicht stoert sein Ferienhaus zu vermieten, kann sich den Traum vom Zweitwohnsitz goennen ohne groessere finanzielle Belastung. Fuer den reibungslosen Ablauf der Vermietung sorgen zahlreiche professionelle Vermietagenturen, die sich auf die Pflege und Verwaltung von Ferienanlagen spezialisiert haben. Falls Sie Interesse haben, schicken Sie uns einfach Ihre Kontaktinfo per email oder rufen Sie uns an und wir senden Ihnen weitere Informationen. Ein Deutschsprachiger Immobilienmakler steht Ihnen fuer Fragen gerne zu Verfuegung 001-407-416-9659.

Renoviertes Einfamilienhaus in beliebtem Vorort in Orlando Florida

Dies solide aus Hohlblockstein gebaute Einfamilienhaus in dem beliebten Vorort Longwood das etwa 12 Meilen nördlich von Orlando gelegen ist, bietet beste Wohnlage in stadtnaher Umgebung. Die Nachbarschaft ist geprägt von individuell gebauten Architektenhäusern und dem historischen Bestand an Eichenbäumen, die sich durch die gesamte Siedlung ziehen.

Das Haus wurde kürzlich renoviert. So findet man eine neue Dacheindeckung, eine renovierte Küche mit Granit Arbeitsflächen, überholte Badezimmer sowie zahlreiche andere Neuerungen. Das Haus verfügt über 2 Badezimmer und 4 Schlafzimmer, wovon eines im Moment als Büro genutzt wird. Es gibt eine überdachte Terasse und eine Garage in der 2 Fahrzeuge Platz finden. Der Besitzer ist sehr motiviert und muss aus beruflich Gründen umziehen. Diese Immobilie ist daher gut gepreist und mit $ 269.500 angeboten. Wer auf der Suche ist nach einem individuell gebauten Wohnhaus mit rund 180 Quadratmetern Wohnflaeche, findet hier ein gute Gelegenheit. Das Objekt kann nach Vereinbarung besichtigt werden. Eine Finanzierung ist mit etwa 40% Eigenkapital auch für den Euroäischen Käufer möglich.

Prachtbau in Südwestflorida

Wohnen im Sonnenstaat Florida hat seinen eigenen Reiz. Dies trifft insbesondere zu wenn es sich um Ein Luxusanwesen der aussergewöhnlichen Art handelt. Diese Immobilie ist in der Nachbarschaft von Fiddlers Creek nahe Marco Island und Naples an der südlichen Westküste von Florida gelegen. Das Haus verfügt über rund 500 Quadratmeter Wohnfläche und hat 4 Bäder und 4 Schlafzimmer, mit einem eigenen Pool. Zahlreiche bauliche Details überzeugen mit solider handwerklicher Qualität und einer offenen Architektur, die sich an die klasischen Villen des Mittelmeerraumes anlehnen. Das Haus wurde als Musterhaus in 2006 erbaut und mit allen erdenklichen Komfortmerkmalen ausgestattet. Das Luxusobjekt ist für $ 3.900,000 zum Verkauf angeboten. Schicken Sie ein email an die Arbeitsgruppe Deutscher Makler falls Sie nähere Angaben zu dem Objekt erhalten möchten. http://www.usa-immobilienmakler.com/info/page5.html

Neubauaktivität in den USA leicht steigend

Im April 2008 hat die Erstellung von neuem Wohnraum in den USA ungewöhnliche Steigerungsraten vorgelegt. Analysten warnen jedoch vor verfrühtem Optimismus. Die Steigerungsraten sind vor allem auf einen aktiven Mietwohnbau zurückzuführen. Der angeschlagene Immobilienmarkt ist zur Zeit noch nicht auf dem Weg der Besserung. Eine Flut von Zwangsversteigerungen trifft auf einen ohnehin schon schwachen Markt und erhöht das Inventar an erhältlichen Immobilien.
Das US Commerce Department berichtete vergangenen Freitag das der Neubau von Wohnimmobilien um 8,2 % auf umgerechnet 1.03 Millionen Wohneinheiten jährlich angestiegen ist. Während der Bau von Mietwohnungen um stattliche 36 % angestiegen ist im Einfamilienhausbau die Rate um 1,7 % zurückgefallen. Die Neubauzahlen im privaten Hausbau haben sich im Laufe der letzten 12 Monate weiter nach unten korrigiert und sind nun auf dem niedrigsten Niveau seit 16 Jahren angelangt.
„Es ist sicherlicht verfrüht die Champagnerkorken knallen zu lassen um eine erfolgreiche Gesundung des Immobilienmaktes zu feiern", bemerkt Brian Behune, Wirtschaftswissenschaftler von Global Insight. Er erwartet keine deutliche Stabilisierung des Marktes vor dem Ende diesen Jahres.
Bauanträge, die einen guten Indikator für zukünftige Aktivitäten darstellen verzeichneten einen 4,9% Anstieg im April der etwa 878.000 Wohneinheiten entspricht. Es war der erste Anstieg in 5 Monaten. Allerdings bleibt diese Zahl immer noch 20% unter dem Vorjahresergebnis zurück.
Ökonomen sehen den US Immobilienmarkt immer noch unter Druck, bis Bauträger es schaffen das Inventar von unverkauften Objekten zu reduzieren. Dies dürfte nicht ganz einfach sein, angesichs der angeschlagenen US-Konjunktur. Allerdings zeigen einzelne lokale Märkte bereits Anzeichen einer Verbesserung. Es bleibt abzuwarten wie die kommenden Präsidentschaftswahlen Ende 2008 das Verbraucherverhalten beeinflussen werden. „Es gibt jetzt bereits Investoren die das Glas eher als halb voll sehen", so der Hyphothekenexperte Reed Laney von Stockton Turner. In den nächsten Monaten werden wir sehen, ob sich die Mehrheit der Amerikaner dieser Sicht anschliesst.

Hausbesitz im Vergleich zur Miete nicht immer günstiger in USA

Manche Ballungsgebiete habe so hohe Immobilienkosten das das die monatlichen Kosten für Wohneigentum die ortsüblichen Mieten bei weitem übersteigen. Es macht vereinzelt mehr Sinn zu mieten, falls man einer neuen Studie Glauben schenken darf.
Das „Center and the National Low Income Housing Coalition" untersuchte die 100 grössten Ballungsgebiete in Nordamerika. Mieten ist rund eintausen Dollar billiger in Washington D.C., in San Francisco spart ein Mieter rund zweitausend Dollar pro Monat. In Los Angeles in Kalifornien beträgt der Unterschied zwischen Miete und Eigentumskosten etwa $ 1.700 pro Monat. Andere Märkte haben Immobilienkosten die die Mietkosten um 300 % übersteigen.
In Orlando, Florida sind die Mietkosten nur $ 259 billiger als gleichwertiges Wohneigentum. Die Wirtschaftsexperten der Low Income Housing Coalition sehen gute Chance für eine Wertsteigerung in Zentralflorida innerhalb der nächten 4 Jahre das die Kostenspanne verringern könnte. Die Studie erwartet das alle Ballungsgebiete in Florida einen positiven Wertzuwachs verzeichen, mit Ausnahme von Miami, Fort Lauderdale, Pompano Beach, Fort Myers und Cape Coral. Das durchschnittliche Eigenheim in Miami wird voraussichtlich $ 35.786 in den nächsten 4 Jahren verlieren. In Fort Myers ist ein Verlust von $ 653 prognostiziert.
Tampa hat eine erwartete Wertsteigerung von $ 40.237 in den kommenden 4 Jahren während Orlando einem Anstieg von $ 7.433 entgegen blickt. Andere Städte in Florida sehen die Experten ebenfalls mit gesundem Wachstum. Jacksonville hat einen prognostizierten Zugewinn von $ 25.431; Sarasota - Bradenton $ 29.577; Melbourne - Palm Bay - Titusville $ 21.577 und Daytona Beach - Ormond Beach $ 34.643.
Trotz dieser Steigerungen ist vielerorts eine Verschiebung vom Wohneigentum zur Miete zu erwarten, so die Fachleute.

Die 5 besten Plätze in den USA für Immobilien Schnäppchen

Der beste Ort für ein Schnäppchen an einem Haus ist einer Gegend wo gesunder Wachstum für einen Anstieg an Arbeitsplätzen sorgt, und wo es mehr verfügbare Immobilien gibt als Käufer. Dies sind Märkte wo man ein grosses Inventar an Immobilien findet und wo Banken gerne bereit sind Gelder für Hypotheken bereit zu stellen, bescheinigt Anthony Sanders, Professor an der Arizona State University. Das Finanzmagazin Forbes suchte nach Märkten in den der Schaden verursacht von Risikolöhnen sich nicht so stark auswirken konnte wie in manch anderen Bereichen der USA und wo der Anstieg von Arbeitsplätzen das Überangebot an Immobilien absorbieren kann.

Hier sind die 5 besten Städte für Immobilien Schnäppchen:

1. Salt Lake City, Utah. Bauträger haben mehr Wohnraum geschaffen als zur Zeit benötigt, aber die Stadt hat einen Anstieg an Arbeitsplätzen wie keine andere US Metropole.
2. Raleigh, North Carolina. Noch ein Ort wo der Neubau die Nachfrage übertrifft aber die lokale Wirtschaft ist auf Expansionskurs.
3. Orlando, Florida. Diese Gegend in Florida hat weniger Spekulanten als zum Beispiel Miami und Tampa, und Orlando hat einen schnelleren Anstieg an Beschäftigten als diese Städte.
4. Charlotte, North Carolina. Die Finanzindustrie ist im Begriff dorthin umzusiedeln, aber der Bestand an unverkauften Häusern ist immer noch erheblich.
5. Phoenix, Arizona. Die Stadt hatte eine hohe Rate an Zwangsversteigerungen, aber das Wirtschaftswachstum ist gut und die Zahl der Zuwanderer ungebrochen.

Auf den Plätzen 5 bis 10 folgen Seattle (Washington), Las Vegas (Nevada), Jacksonville (Florida), Richmond (Virginia), Houston (Texas) - Quelle: Forbes, Matt Woolsey (7. Februar 2008)