Hier ist eine knappe Beschreibung der einzelnen Schritte eines Immobilienkaufs eines bestehenden Wohnobjektes im Staat Florida. Andere Staaten haben teilweise abweichende Regelungen und Gebräuchlichkeiten. Fragen Sie Ihren Makler nach den jeweiligen Gepflogenheiten und lassen Sie sich bei dem Ablauf beraten. Fall Sie ein Haus bauen, ist der Prozess verständlicherweise unterschiedlich. Manchmal kann der notwendige Ablauf von dieser Normalsituation abweichen. Der hier geschilderte Ablauf trifft allerdings auf die Mehrzahl der Verkäufe von Gebrauchtimmobilien am Beispiel Florida zu.
Lassen Sie sich von der Bank qualifizieren:
Klärung der Eigentumsrechtslage:
Klärung der Eigentumsrechtslage: Das Notarbüro (Title Company) nimmt eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) vor um zu klären ob dort etwaige Rechtsansprüche an der Immobilie verzeichnet sind. Der Anwaltsgehilfe (Title Clerk) kümmert sich auch darum die Ablösesumme bestehender Hypotheken (Mortgage Payoff) zu erfragen damit diese beim Notartermin befriedigt werden können. In den meisten Fällen wird vom Notar eine sogenannte Title Policy oder Title Insurance erstellt. Diese ist eine Art Versicherung, die den neuen Besitzer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter schützt. Das Notarbüro bereitet die notwendigen Papiere vor, um den Eigentumsübertrag vorzunehmen.
Letzte Begehung: Kurz vor dem Notartermin macht der Makler oder der Käufer noch eine letzte Ortsbegehung, um sicherzustellen dass die Immobilie sich immer noch in dem vereinbarten Zustand befindet und alle im Verkauf eingeschlossenen Einrichtungen und Objekte immer noch an Ort und Stelle sind.
Notartermin: Falls nicht anders vereinbart, ist der Tag des Notartermin auch der Übergabetermin der Immobilie. Der Verkäufer hat zu diesem Zeitpunkt seine persönlichen Gegenstände entfernt und ist bereit für die Schlüsselübergabe.
Eigenkapitalzahlung: Der Käufer bringt entweder einen amerikanischen bankbestätigten Scheck oder transferiert die notwendige Summe auf das Treuhandkonto des Notarbüros. Falls eine Hypothek aufgenommen wird, muss natürlich nur der Eigenkapitalanteil bereitgestellt werden. Die beim Vertragsabschluss geleistete Anzahlung wird von diesem Betrag allerdings abgezogen. Im Falle einer Hypothekenfinanzierung überweist die Bank den Betrag direkt an das Notarbüro.
Ausweispapiere: Beide Parteien benötigen gültige Ausweispapiere. US Buerger verwenden meist den Führerschein oder die staatliche ID card um sich auszuweisen. Von Nicht-Amerikanern wird meist der Reisepass verlangt oder der Personalausweis des Heimatlandes. Zur Dokumentation werden Fotokopien angefertigt.
Notarielle Beglaubigung: Die eigentliche Vertragsunterzeichnung kann vor Ort bei der Title Company vorgenommen werden oder falls nicht möglich bei einem Notar an einem anderen Ort. Falls eine der beiden Parteien nicht anwesend sein kann, werden die Dokumente an den Aufenthaltsort der abwesenden Partei gesandt und dort vor Ort bei einem Notar gezeichnet und beglaubigt. Wichtig ist hier, dass dieser genau die Anweisungen beachtet um spätere Ruckfragen und erneutes Signieren zu vermeiden. Falls Sie bei dem Notartermin nicht anwesen sein können, lassen Sie dies alle Beteiligten rechtzeitig wissen so dass entsprechende Maßnahmen getroffen werden können.
Eigentumsübergabe: Die Eigentumsübergabe (Closing) erfolgt mit einem legalen Instrument (Deed) welcher im Grundbuch (Public Records) eingetragen wird. Jährliche Rechnungen wir zum Beispiel Steuern, Gebühren der Miteigentümergemenschaft (HOA oder Homeowner Association) und bestimme Umlagen werden entsprechend der Eigentumsübergabe abgerechnet. Der Verkäufer ist verantwortlich für die Zeit vor dem Verkauf. Der Käufer hat für die Kosten nach dem Notartermin aufzukommen. Manche Dinge werden im Voraus, andere im Nachhinein berechnet. Diese Ausgleichszahlungen nennt sich „Proration“.
Schlüsselübergabe und Umlagen: Der Käufer oder dessen Agent erhält die Schlüssel für das Objekt. Der Verkäufer wird normalerweise Strom, Wasser Gas zeitgerecht zum Notartermin abmelden. Der Käufer muss seinerseits Diese bei den jeweiligen Stadtwerken anmelden.
