Hier ist eine knappe Beschreibung der einzelnen Schritte eines Immobilienkaufs eines bestehenden Wohnobjektes im Staat Florida. Andere Staaten haben teilweise abweichende Regelungen und Gebräuchlichkeiten. Fragen Sie Ihren Makler nach den jeweiligen Gepflogenheiten und lassen Sie sich bei dem Ablauf beraten. Fall Sie ein Haus bauen, ist der Prozess verständlicherweise unterschiedlich. Manchmal kann der notwendige Ablauf von dieser Normalsituation abweichen. Der hier geschilderte Ablauf trifft allerdings auf die Mehrzahl der Verkäufe von Gebrauchtimmobilien am Beispiel Florida zu.
Lassen Sie sich von der Bank qualifizieren:
Klärung der Eigentumsrechtslage:
Lassen Sie sich von der Bank qualifizieren: Der Käufer lässt sich von der Hyphothekenbank eine sogenannte „Pre-qualification Letter“ erstellen. Achten Sie darauf dass das Kreditinstitut auch in dem jeweiligen Staat zugelassen ist. Diese unverbindliche Zusage berücksichtigt Ihre finanzielle Situation und legt einen Maximalbetrag fest, der von der Bank finanziert wird.
Identifikation des Objektes: Ihr persönlicher Makler (Buyer’s Agent) zeigt Ihnen die in Frage kommenden Objekte. Sie als Käufer treffen die Auswahl und entscheiden sich für die Immobilie die Ihren am besten zusagt.
Angebot: Der „Buyers agent“ hilft dem Käufer ein Angebot zu formulieren. Dieses wird in Form eines „Contract For Sale and Purchase“ auf Papier festgehalten. In Florida sind zwei verschiedene Formularsätze üblich. Der FAR/BAR Vertrag wird herausgegeben von der Florida Anwaltskammer (BAR) in Zusammenarbeit mit der Berusfgenossenschaft der Immobilienmakler (FAR – Florida Association of Realtors). Der FAR Vertrag wurde von der Florida Association of Realtors alleine herausgegeben. Beide sind in den Grundzügen gleich und unterscheiden sich in verschiedenen Details und im optischen Aufbau voneinander.
Der Käufer formuliert die Bedingungen des Angebots. Diese umfasst den Kaufpreis und die Finanzierungsart, der Zeitrahmen in welchem die wirkliche Eigentumsübergabe erfolgt und andere Details im Zusammenhang mit Gutachten von Sachverständigen und so weiter. Typischerweise hat ein solches Angebot eine Geltungsfrist von ein paar Tagen. Zusammen mit dem eigentlichen Vertragsentwurf werden auch Zusatzpapiere übermittelt, die per Gesetz verlangt werden. Dies umfasst meist Dokumente zur Offenlegung bestimmter Fakten (Disclosures). Welche zusätzlichen Dokumente gebraucht werden hängt ab von der Art der Immobilie und welche Firmen an der Transaktion beteiligt sind. Viele dieser Papiere dienen dem Konsumentenschutz. Fragen Sie, falls sie etwas nicht verstehen.
Überbringen des Angebotes: Der Agent des Hauskäufers überbringt das Angebot an den Agenten des Verkäufers. (Sellers Agent oder auch Listing Agent genannt). Dieser wiederum präsentiert die Offerte dem Verkäufer und erläutert und diskutiert die Bedingungen und Konditionen des Angebots.
Antwort des Verkäufers: Der Verkäufer hat die Wahl das Angebot so wie es ist zu akzeptieren, abzulehnen, oder ein Gegenangebot mit geänderten Bedingungen zurückzusenden. Der Verkäufer ist nicht gezwungen zu Antworten. In Einzelfällen passiert es, dass der Verkäufer überhaupt nicht reagiert.
Gegenangebot: Falls der Verkäufer ein Angebot erhält und eine oder mehrere Bedingungen in dem Vertrag verändert, wandelt sich dieses automatisch zum Gegenangebot. Der Käufer hat nun seinerseits die Möglichkeit dies abzulehnen, zu akzeptieren oder ein neues Gegenangebot zu unterbreiten.
Akzeptanz des Angebotes: Falls der Verkäufer alle Bedingungen ohne Änderung akzeptiert, unterzeichnet und an die andere Partei übermittelt, wird aus dem Angebot ein rechtlich bindender Vertrag. Das Gleiche gilt, wenn der Käufer ein Gegenangebot des Verkäufers abzeichnet und an die andere Partei übermittelt.
Wirksamkeit des Vertrages ist der Zeitpunkt, wenn die letzte Partei die endgültige Version des Vertrages unterzeichnet. Dieses Datum ist das sogenannte „Effective Date“. Alle Zeitrahmen des Vertrages sind typischerweise an das „Effective Date“ gekoppelt. Also wenn der Vertrag vorschreibt das die Begehung durch einen lizenzierten Baugutachter innerhalb von 8 Tagen vorgenommen werden muss, beginnt die Uhr beim Wirkamkeitsdatum (Effective Date) zu laufen. Die beiden Verträge behandeln Werk- und Feiertage unterschiedlich. Also fragen sie Ihren Makler nach der genauen Zählweise um sicher zu gehen dass alle notwendigen Schritte zeitgemäß ausgeführt werden. Der FAR/BAR Vertrag zählt bei Zeitrahmen unter 6 Tagen Wochenende und gesetzliche Feiertage nicht mit. Nur bei längeren Zeiträumen werden diese mitgezählt.
Anzahlung: Typischerweise wird vom Käufer eine Anzahlung gemacht, wenn die Offerte geschrieben wird. Diese Anzahlung wird auf ein spezielles Treuhandkonto gezahlt. (Escrow Account oder Trust Account). In Florida dürfen solche Treuhandkontos nur Lizenzierte Makler Büros, Anwälte oder die Title Companies führen. Die Höhe der Anzahlung ist verhandelbar.
Detailierter Hyphothekenantrag: Wenn die Immobilie identifiziert ist und eine Einigung über die Details der Verkaufstransaktion gefunden wurde, muss der Käufer den detaillierten Hypothekenantrag übermitteln. Dieser geht dann zum Entscheidungsträger der jeweiligen Bank der den Schätzgutachter (Appraisal) beauftragt und eine Landvermessung (Survey) vornehmen lässt.
Inspektionen: Meist ist im Vertrag ein Zeitraum für Inspektionen festgehalten. Dieser Zeitraum wird als „Inspection Period“ oder Due Dilligance Period““ beschrieben. Während dieser Zeit werden das Wertgutachten, die Inspektion eines Baufachmannes und andere Untersuchungen, die der Käufer wünscht, vorgenommen. Hierzu zählen zum Beispiel die Begehung des Objektes durch eine Spezialisten für Termitenschäden (Termite Inspection oder auch WDO Inspection genannt), der Besuch eines Dachdeckers oder eines Spezialisten um die Abwasseranlage zu untersuchen. Nicht alle solche Inspektionen sind immer notwendig oder erwünscht. Fragen Sie Ihren Makler welche Dinge genauerer Betrachtung erfordern und entscheiden Sie selbst. Typischerweise kann ein professioneller „Home Inspector“ etwaige Problempunkte aufzeigen und Sie, falls notwendig, an die entsprechenden Fachleute verweisen.
Klärung der Eigentumsrechtslage: Das Notarbüro (Title Company) nimmt eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) vor um zu klären ob dort etwaige Rechtsansprüche an der Immobilie verzeichnet sind. Der Anwaltsgehilfe (Title Clerk) kümmert sich auch darum die Ablösesumme bestehender Hypotheken (Mortgage Payoff) zu erfragen damit diese beim Notartermin befriedigt werden können. In den meisten Fällen wird vom Notar eine sogenannte Title Policy oder Title Insurance erstellt. Diese ist eine Art Versicherung, die den neuen Besitzer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter schützt. Das Notarbüro bereitet die notwendigen Papiere vor, um den Eigentumsübertrag vorzunehmen.
Letzte Begehung: Kurz vor dem Notartermin macht der Makler oder der Käufer noch eine letzte Ortsbegehung, um sicherzustellen dass die Immobilie sich immer noch in dem vereinbarten Zustand befindet und alle im Verkauf eingeschlossenen Einrichtungen und Objekte immer noch an Ort und Stelle sind.
Notartermin: Falls nicht anders vereinbart, ist der Tag des Notartermin auch der Übergabetermin der Immobilie. Der Verkäufer hat zu diesem Zeitpunkt seine persönlichen Gegenstände entfernt und ist bereit für die Schlüsselübergabe.
Eigenkapitalzahlung: Der Käufer bringt entweder einen amerikanischen bankbestätigten Scheck oder transferiert die notwendige Summe auf das Treuhandkonto des Notarbüros. Falls eine Hypothek aufgenommen wird, muss natürlich nur der Eigenkapitalanteil bereitgestellt werden. Die beim Vertragsabschluss geleistete Anzahlung wird von diesem Betrag allerdings abgezogen. Im Falle einer Hypothekenfinanzierung überweist die Bank den Betrag direkt an das Notarbüro.
Ausweispapiere: Beide Parteien benötigen gültige Ausweispapiere. US Buerger verwenden meist den Führerschein oder die staatliche ID card um sich auszuweisen. Von Nicht-Amerikanern wird meist der Reisepass verlangt oder der Personalausweis des Heimatlandes. Zur Dokumentation werden Fotokopien angefertigt.
Notarielle Beglaubigung: Die eigentliche Vertragsunterzeichnung kann vor Ort bei der Title Company vorgenommen werden oder falls nicht möglich bei einem Notar an einem anderen Ort. Falls eine der beiden Parteien nicht anwesend sein kann, werden die Dokumente an den Aufenthaltsort der abwesenden Partei gesandt und dort vor Ort bei einem Notar gezeichnet und beglaubigt. Wichtig ist hier, dass dieser genau die Anweisungen beachtet um spätere Ruckfragen und erneutes Signieren zu vermeiden. Falls Sie bei dem Notartermin nicht anwesen sein können, lassen Sie dies alle Beteiligten rechtzeitig wissen so dass entsprechende Maßnahmen getroffen werden können.
Eigentumsübergabe: Die Eigentumsübergabe (Closing) erfolgt mit einem legalen Instrument (Deed) welcher im Grundbuch (Public Records) eingetragen wird. Jährliche Rechnungen wir zum Beispiel Steuern, Gebühren der Miteigentümergemenschaft (HOA oder Homeowner Association) und bestimme Umlagen werden entsprechend der Eigentumsübergabe abgerechnet. Der Verkäufer ist verantwortlich für die Zeit vor dem Verkauf. Der Käufer hat für die Kosten nach dem Notartermin aufzukommen. Manche Dinge werden im Voraus, andere im Nachhinein berechnet. Diese Ausgleichszahlungen nennt sich „Proration“.
Schlüsselübergabe und Umlagen: Der Käufer oder dessen Agent erhält die Schlüssel für das Objekt. Der Verkäufer wird normalerweise Strom, Wasser Gas zeitgerecht zum Notartermin abmelden. Der Käufer muss seinerseits Diese bei den jeweiligen Stadtwerken anmelden.
