Sind die Dienstleistungen eines Maklers in den USA kostenfrei für den Käufer?
Anders als in Europa zahlt normalerweise der Verkäufer in den USA die Maklergebühr. Es gibt wenige Ausnahmen von dieser Regelung. Das trifft auch zu, wenn der Käufer einen eigenen Makler hat der ihn als "Buyers Agent" vertritt. Allerdings hat der Käufer andere Kosten beim Erwerb einer Immobilie. Falls das Objekt finanziert wird, fallen Kreditnebenkosten an, die üblicherweise meist vom Käufer getragen werden. Dabei hängt dies von dem jeweiligen Staat ab und von der Immobilie. Im Prinzip ist alles verhandelbar und in einigen Fällen werden auch die Kreditnebenkosten vom Verkäufer gezahlt.
Was sind die Pflichten und Rahmenbedingungen für einen staatlich lizenzierten Immobilienmakler?.
Um Immobilien zu verkaufen, muss ein Makler eine staatliche Lizenz erwerben. Diese ist meist mit einer Ausbildung und eine Staatsexamen verknüpft und wird strikt überprüft. Wer Immobilien für andere gegen Bezahlung verkauft ohne eine staatliche Lizenz zu besitzen, kann sich strafbar machen. Diese strenge Regelung hilft den Konsumentenschutz und gewährleistet einen hohen Industriestandard.
Wie sieht ein typischer Kaufvertrag aus?
Der Kaufvertrag stellt eine Absichtserklärung dar, der in den meisten Fallen ein rechtswirksames Dokument ist. Er umschreibt die Konditionen eines Kaufs wie der Termin der Eigentumsübertragung, der Kaufpreis, die Anzahlung sowie weitere Details des Vertrages. Auch sind Bedingungen zum etwaigen Rücktritt vorgesehen. Falls zum Beispiel ein Wertgutachten zu niedrig ausfällt oder es Probleme mit der Besitzurkunde gibt, kann der Vertrag eine Auflösung der Transaktion beinhalten, muss aber nicht. Alle notwendigen Konditionen sind Teil der Verhandlungen und werden in dem eigentlichen Kaufvertrag festgehalten. Ihr Makler wird Ihnen bei diesen Details mit Rat und Tat zur Seite stehen. Verschiedenen Staaten erlauben dem Makler den Vertrag in Standartformularen zu erstellen. Andere Staaten erlauben dem Makler nur die mündliche Vorabverhandlung. Ein Rechtsanwalt erstellt dann die notwendigen Vertragsdokumente. Welche Formulare verwendet werden, ist abhängig in welchem Staat die Immobilie sich befindet. In einigen Staaten haben die Berufsgenossenschaften deutschsprachige Übersetzungen der gängigen Vertragsdokumente erstellt.
Gibt es in den USA einen Grundbucheintrag wie in Europa?
Ja. Sogenannte "Public Records" vermerken Eigentumsübertragung und dokumentieren andere wichtige Dokumente, die vom Notar hinterlegt werden. Das eigentliche Besitzdokument ist der "Deed". Dies ist eine notariell beglaubigte Urkunde, die den Besitzwechsel beschreibt, und welches bei den "Public Records" registriert wird. In einigen Staaten sind diese Daten im Internet frei abrufbar. In anderen muss man einen schriftlichen Antrag stellen um Informationen zu erhalten. Beim Hauskauf erledigt der "Closing Agent" oder die "Title Company" die Recherche und stellt sicher das die Immobilie unbelastet von Ansprüchen Dritter ist. Nachdem der neue Besitzer bei den "Public Records" eingetragen wird, bekommt dieser eine Originalkopie des Dokuments zugesandt.
Welche Unterhaltskosten und Steuern entfallen auf Immobilienbesitz?
Jede Immobilie in Privatbesitz ist im Prinzip steuerpflichtig. Einzige Ausnahmen sind Immobilien in Besitz der Öffentlichen Hand und bestimme karitative und kirchliche Körperschaften. Die Grundsteuer ist regional verschieden und wird von den jeweiligen Kommunen festgesetzt. Die Grundsteuer wird meist verwendet um für lokale Infrastruktur aufzukommen. Diese umfasst Straßenbau, Schulen, Polizei und lokale Verwaltung, etc.
Für Privatimmobilien sind natürlich noch Versicherung, und Umlagen zu rechnen. Kommerzielle Anlageobjekte werden oft "Net-Net-Net" vermietet. Dieses bedeutet dass alle Nebenkosten (Steuer, Versicherung, Umlagen) vom Mieter getragen werden. Also sind bei solchen Investitionen die Umlagen nicht unbedingt vom Besitzer, sondern je nach Abmachung von Nutzer zu tragen.
Die Höhe der Nebenkosten richtet sich nach der Art, Wert und Lage der Immobilie. Ihr Makler kann Sie mit Erfahrungswerten versorgen, die für die Gegend und die Art der Immobilie typisch sind. Bei einem Einfamilienhaus rechnen Sie mit Steuern, Versicherung, Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr, Gartenpflege und Pool Service. (Falls das Haus mit eigenem Schwimmbad ausgestattet ist) Falls Sie eine Hausverwaltung beauftragen sollten Sie auch diese Kosten mit einrechnen.
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Wie finde ich mein neues Ferienhaus?
Viele Makler besitzen Internetseiten die es den interessierten Käufern ermöglichen individuelle Suchen vorzunehmen. Fast alle Makler sind in der Lage Ihren Klienten Immobilieninformation per Email zuzuschicken. Natürlich kann das Internet nicht den Besuch vor Ort ersetzen aber es schafft Erfahrungs- und Vergleichswerte und hilft dem nicht ortskundigen Interessenten sich ein Bild von dem Immobilienmarkt zu machen. Füllen Sie das Formular aus und wir schicken Ihnen einen link mit einer Webadresse, wo Sie Immobilien Informationen bekommen können.
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Muss ich zum Notartermin in die USA reisen?
Man kann den Notartermin Vorort wahrnehmen, muss aber nicht. Viele Käufer lassen sich die Dokumente in den Heimatort schicken und machen einen Termin mit einem Notar dort. Typischerweise erfolgt der Versand der Papiere per FedEx und muss vorher koordiniert werden.
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Muss ich für den Verkauf meiner Amerikaimmobilie in die USA reisen?
Das ist nicht zwingend notwendig. Unsere deutschsprachigen Makler sind in der Lage das sogenannte "Listing Agreement" zu schicken oder zu faxen und die Vermarktung in die Wege zu leiten. Im Grunde kann der ganze Prozess per Email und FedEx von statten gehen ohne dass der Verkäufer vor Ort ist.
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Wenn ich ein Haus bauen möchte, kann der Makler mich vertreten?
Fast alle Bauträger heißen lizenzierte Immobilienmakler willkommen. Ein guter Makler hilft den Prozess zu beschleunigen und Hürden aus dem Weg zu räumen. Er stellt die Verbindung dar zwischen dem Baumeister, der Bank und dem Kunden; und kann vor Ort sein, wenn der Käufer nicht in der Lage ist einzelne Schritte der Bauabnahme vorzunehmen. Viele Bauträger haben spezielle Angebote die nur über den Realtor(R) erhältlich sind. Die Bauträger haben die Vermittlungsgebühr üblicherweise als Marketingkosten eingerechnet, und so bleibt der Preis für den Käufer unverändert.
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